淘股神最高法发布司法解释，支持购房者退房退款

　　【大河财立方记者秦龙】长期受困于烂尾楼的购房者有了新的法律保障。

　　7月24日起，最高人民法院发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）正式施行。

　　回应社会关切

　　烂尾楼业主“退房、退款”有新法律保障

　　大河财立方记者从最高人民法院官网获悉淘股神，最高人民法院于7月23日对外发布的《解释》中明确表示，当商品房消费者因房屋无法交付且无实际交付可能，导致购房合同解除时，其请求在房产变价款中支持价款返还的，人民法院应予支持。

　　受访法律人士认为，在执行异议之诉这一背景之下，最高人民法院通过《解释》对于商品房消费者价款返还权益再次重申，这意味着把购房者的权益摆在了相对优先的位置。这一条款也进一步明确回应了社会普遍关注的购房者“退房难、退款更难”问题。

　　何为执行异议之诉？此次《解释》中所提到的执行异议之诉，是指当事人和案外人对执行标的实体权利存有争议，请求执行法院解决争议而引起的诉讼。

　　“以银行、开发商、购房者三个主体为例，银行起诉烂尾楼开发商胜诉后，向法院主张执行相关资产标的。这个时候购房者作为烂尾房屋的拥有者或权益人，就是该执行案件的案外人。当事人就是银行和开发商。”北京金诉律师事务所主任王玉臣向大河财立方记者解释。

　　近年来，执行异议之诉案件呈逐年上升态势。长期以来，执行异议之诉缺乏统一裁判规则，导致实践中救济渠道不畅、法律适用尺度不一，甚至出现虚假诉讼等问题。

　　执行异议之诉需要从实体上判断案外人权益能否排除强制执行淘股神，亟待通过专门规范进行指引。

　　此次发布的《解释》共二十三条，保持与《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》等司法解释确立裁判规则的一致性和连续性，又助力解决“执行难”。受访人士认为，具体到商品房消费者领域，这让受困于烂尾楼的购房者，在“退房退款”过程中有个新的法律保障。

　　保护商品房消费者权益

　　可动用预售资金监管账户内资金

　　大河财立方记者注意到，对于商品房消费者权益保护，《解释》进行了细化、具体的规定，明确请求办理所有权转移登记手续、合同解除后已付购房款处理等的条件，使商品房消费者权益保护在实践中更具可操作性。

　　举例而言，关于合同解除后已付购房款处理问题。《解释》第十二条明确，执行法院冻结被执行的房地产开发企业的预售资金监管账户，案外人以其已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除为由，提起执行异议之诉，请求排除相应购房款的强制执行并申请向其发放，事由成立的，人民法院应予支持。

　　长期以来，商品房预售资金监管账户的资金，作为房地产开发项目的重要资金来源，其使用受到严格监管。此前规定，房屋首次登记前，商品房预售资金监管账户内资金不得任意划扣。而此次则是适度放松了之前的限制，一定条件下可以排除执行，发放监管账户的款项。

　　对此，王玉臣在接受大河财立方记者采访时表示，这意味着烂尾楼业主“拿回”购房款有了新的渠道与方向。原本只能冻结不能动用的预售资金，在一定条件下可以被用于退还给购房者。但条件相对严格，必须同时满足两个前提条件：第一，案外人已向该账户交付购房款，且房屋买卖合同已经解除。第二，预售资金监管账户有可供执行的钱款。

　　“过去房地产市场领域有一个非常模糊的概念，即‘烂尾楼是归属于谁的’。从此次《解释》可以看出，实际上出现了四个权益人，即购房者、银行、房企、债权人。而此次《解释》把此类权益人的关系理顺了，也就是购房者为实际权益人，包括银行等属于名义权益人。”上海易居房地产研究院副院长严跃进对大河财立方记者表示，关系理顺了，关于烂尾楼有关的资产处置或拍卖等工作，就具有非常清晰的逻辑和关系了。

　　严跃进表示，“房子是属于购房者。”这是一个朴素的道理。购房者解除了购房合同，自然就理所当然可以退款。那么，退款款项就包括此前已经进入预售资金监管账户的资金，此时可以提取出来退给购房者。而过去很多房子由于被房企做了抵押，从原先法律的角度会被认为是属于银行或其他金融投资者的，导致一些房产被变现拍卖或相关资金流入其他机构，最终导致购房者钱房两空的问题出现。所以此次最高法的解释非常及时，也具有非常好的引导性。

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